GRESB оценяване на търговски имоти

Новата реалност на инвестиционните решения

Когато световните инвеститори търсят възможности за разпределение на капитал, техните критерии за оценка се променят коренно. Днес 62% от най-добрите търговски недвижими имоти в Европа притежават Green Star статус според GRESB оценяването – стандарт, който преди пет години беше непознат за повечето български собственици на имоти.

Тази промяна не е случайна. Институционалните инвеститори управляват над €2.2 трилиона активи в европейския сектор на недвижимите имоти, като все повече от тези средства търсят имоти с доказана ESG ефективност и прозрачни показатели за устойчивост. За българските собственици на търговски недвижими имоти, които се подготвят за еврозоната и нарастващия чуждестранен интерес, разбирането на GRESB системата става критично условие за достъп до този капитал.

Резултатът? Имоти с високи GRESB резултати постигат 8–18% по-високи продажни цени, привличат премиум наематели и получават достъп до зелено финансиране с по-благоприятни условия.

Проблемът: Защо достъпът до институционален капитал става все по-труден

Съвременните собственици на търговски имоти се сблъскват с нова реалност: традиционните критерии като локация, състояние и доходност вече не са достатъчни за привличане на сериозни инвеститори.

Според последните данни от 2024 г., средният GRESB резултат на водещите европейски компании в сектора на недвижимите имоти достига 75 точки, като 40% от участниците са подобрили резултатите си със средно 8 точки годишно. Същевременно, българските имоти остават основно извън тази система за оценяване, което ги поставя в неизгодно положение спрямо международните конкуренти.

Конкретният проблем: Инвеститорите използват стандартизирани ESG показатели за сравнение на възможности на различни пазари. Без GRESB сертификация или сходни удостоверения, българските имоти остават „невидими“ за голяма част от международния капитал, независимо от техните реални качества и потенциал за възвръщаемост.

🔗 Measurabl – GRESB Insights
🔗 Knight Frank – ESG and Property Valuations
🔗 BTA – Евро и недвижимите имоти

Решението: GRESB като мост към глобалните инвестиции

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) е най-авторитетната система за ESG оценяване в сектора на недвижимите имоти. Създадена от институционални инвеститори за институционални инвеститори, тя предоставя стандартизирани показатели за сравнение на устойчивостта на различни активи и портфейли.

През 2025 г. GRESB въвежда значителни подобрения в методологията, включително:

• нови категории за енергийна ефективност,
  
• разширени показатели за въглероден отпечатък,
  
• специализирани индикатори за жилищния сектор.
  

Успешното участие в GRESB отваря достъп не само до зелено финансиране, но и до широк кръг институционални инвеститори, които използват тези данни за инвестиционни решения на стойност милиарди евро годишно.

Фаза 1: Стратегическо планиране и установяване на отправна точка

Анализ на текущото състояние

Първата фаза започва с цялостен анализ на съществуващите ESG практики и налични данни във вашия портфейл. GRESB изисква информация в три основни категории: Управление, Ефективност и Развитие.

• „Управление“ включва процеси по ESG проверка на риска (due diligence), ангажиране на заинтересовани страни и структури на корпоративно управление.
  
• „Ефективност“ измерва реалните резултати в областта на енергията, водата, отпадъците и емисиите.
  
• „Развитие“ се отнася до нови проекти и реновации.
  

Особен акцент за 2025 г. се поставя върху индикатори за биоразнообразие и безопасност на служителите.

Събиране на данни

Качеството на данните е критично. Въвеждането на мониторинг на потреблението на ниво имот, включително подизмерване на ключови системи (отопление, осветление, пространства на наематели), дава необходимата детайлност за максимален резултат.

Много български собственици откриват, че липсата на систематично събиране на данни е основна бариера за участие. Инвестициите в IoT сензори и системи за управление на сгради не само подобряват отчетността, но и намаляват оперативните разходи.

Фаза 2: Оперативни подобрения и сертифициране

Целеви подобрения за максимален ефект

На база анализа от Фаза 1, втората фаза се фокусира върху конкретни подобрения:

• смяна на осветлението с LED,
  
• оптимизация на отоплителни/охладителни системи,
  
• внедряване на умни системи за контрол.

Особен акцент за 2025 г. е преходът към възобновяема енергия – както собствено производство (соларни панели), така и външни зелени доставки.

Стратегия за сертифициране

Разширяването на портфейла със сгради с международни сертификати (LEED, BREEAM, WELL) повишава резултата в GRESB и увеличава пазарната стойност.
Важно: от 2025 г. GRESB въвежда по-строги изисквания – сертификатите трябва да са не само за фаза „дизайн“, а и за реална експлоатация.

Фаза 3: Постоянно усъвършенстване и стратегическо отчитане

• Сравнителен анализ (benchmarking): GRESB въвежда сравнения на национално ниво, позволявайки по-прецизни резултати.
  
• Проследяване на ефективност във времето: систематично измерване на показатели като енергийна интензивност, водопотребление и емисии на парникови газове.
  
• Ангажиране на наематели и общности: устойчиви програми за обучение, сътрудничество и обратна връзка.
  

Чести грешки и решения

1. Фокус само върху сертификати – реалната експлоатация и качеството на данните са също толкова важни.
   
2. Недостатъчно детайлни данни – нужни са измервания на ниво имот, а не само агрегирани.
   
3. Игнориране на наемателите – тяхната удовлетвореност и участие са ключови.
   
4. Събиране на данни в последния момент – води до неточности и пропуски.
   
5. Липса на документация – GRESB изисква доказателства (снимки, отчети, външни верификации).
   

Често задавани въпроси

• Минимален размер на портфейла: няма фиксиран минимум, но най-ефективно участие има при поне 50 000 m² отдаваема площ.
  
• Време за подготовка: обичайно 12–18 месеца за първо участие.
  
• Връзка с европейската таксономия: GRESB данните все по-тясно се обвързват с регулациите на ЕС.
  
• Разходи: такси за участие (€15–45 хил.), консултанти (€20–60 хил.), системи за данни (€10–100 хил.), плюс вътрешни ресурси.
  
• Най-добро време за участие: започване на подготовка през първото тримесечие.
  

Заключение: Трансформацията от локален към глобален играч

GRESB оценяването е далеч повече от отчет за устойчивост – то е стратегически инструмент за позициониране на българските търговски имоти в глобалната инвестиционна среда.

Данните говорят сами за себе си:

• 62% от водещите европейски компании постигат Green Star статус;
  
• средните резултати растат с по 2 точки годишно;
  
• имоти с високи ESG показатели се продават с 8–18% по-висока стойност.
  

Заключение: за българските собственици GRESB вече не е „добавка“, а бизнес необходимост.

🔗 Measurabl – GRESB Insights